Czy możemy liczyć odwiedziny?
Google Analytics uruchamiamy dopiero po Twojej zgodzie — bez niej nie zapisujemy żadnych plików cookies. Polityka prywatności
Poradnik
Remont w wielkiej płycie ograniczają cztery rzeczy, których w budynku murowanym nie ma: układ ścian nośnych, wspólny pion kanalizacyjny, instalacja z epoki budowy i droga wnoszenia materiału. Każdą z nich da się sprawdzić przed wyceną. Po skuciu też się da, tylko wtedy zmiana kosztuje.
Ściany
W wielkiej płycie ściana wewnątrz mieszkania potrafi być nośna, więc o jej roli nie rozstrzyga położenie ani wygląd. Ściana nośna to element przenoszący ciężar stropu i kondygnacji leżących wyżej. W budynku murowanym ścianka działowa jest zwykle działowa naprawdę, a w prefabrykacie układ nośny bywa poprowadzony wbrew intuicji. W Rzeszowie dotyczy to całych osiedli, między innymi Baranówki i Nowego Miasta.
Prefabrykat nośny potrafi być cienki, a warstwa tynku dodatkowo zaciera różnicę. Opukiwanie i wiercenie próbne mówią o materiale, z jakiego ściana jest zrobiona, a nie o roli, jaką ten element pełni w konstrukcji.
Jedynym rozstrzygającym źródłem jest dokumentacja budynku u zarządcy, a przy ingerencji w konstrukcję także opinia konstruktora. Zgoda spółdzielni na wyburzenie ściany opiera się właśnie na tych dwóch dokumentach.
O tym, czy można wyburzyć ścianę w bloku, decyduje jej rola w konstrukcji. Przejście w ścianie nośnej potrafi być wykonalne, ale wymaga nadproża zaprojektowanego pod konkretny budynek i zgody zarządcy. W kosztorysie stoi osobno, ma własną procedurę i własny harmonogram. Nie robi się tego przy okazji skuwania.
Do tego dochodzi urząd, i tu poradniki mylą się najczęściej. Ścieżka zgłoszenia, którą Prawo budowlane otwiera dla przebudowy elementów konstrukcyjnych, dotyczy wyłącznie budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Blok nią nie idzie: przebudowa elementu konstrukcyjnego jest tam wyjęta ze zwolnienia i nie ma jej w katalogu zgłoszeniowym, więc zostaje zasada ogólna — decyzja o pozwoleniu na budowę. Po stronie wspólnoty zgoda na przebudowę nieruchomości wspólnej też nie jest formalnością: ustawa zalicza ją do czynności przekraczających zwykły zarząd, a takie wymagają uchwały właścicieli lokali, nie podpisu zarządu.
Wycena, która obiecuje otwarcie kuchni na salon bez wzmianki o dokumentacji, pozwoleniu i uchwale, opisuje inny remont niż ten, który się wydarzy.
Prefabrykat powstawał z tych samych elementów, więc układ mieszkań w bloku jest powtarzalny i mieszkanie sąsiada z tego samego pionu zwykle odpowiada Twojemu. Najlepiej dopytać sąsiadów, zwłaszcza gdy ktoś w klatce już przerabiał układ.
Zapytaj sąsiadów zanim zapłacisz za inwentaryzację. Ich doświadczenie podpowie, czego szukać w dokumentacji, ale rozstrzyga dalej dokumentacja.
Kanalizacja
Jak daleko od pionu można przesunąć WC, wyznacza spadek podejścia kanalizacyjnego, a nie chęć właściciela. Pion to pionowy odcinek instalacji biegnący przez wszystkie kondygnacje i obsługujący całą klatkę. Odległość od niego decyduje, czy przebudowa łazienki jest remontem, czy projektem.
Jak daleko od pionu można przesunąć miskę, wyznacza spadek podejścia: odpływ musi go zachować, a im dalej od pionu, tym wyżej trzeba to podejście podnieść. W pewnym momencie kończy się to podniesieniem podłogi w całej łazience albo koniecznością zastosowania rozwiązania z rozdrabniaczem, a to jest zupełnie inny koszt i inna awaryjność.
Odcinek pionu przechodzący przez Twoje mieszkanie zwykle należy do części wspólnej budynku. Ustawa o własności lokali nie wylicza instalacji z nazwy, tylko podaje kryterium: nieruchomość wspólną stanowią części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Pion obsługujący całą klatkę tego warunku nie spełnia. Wymiana wymaga więc zgody zarządcy, a często także dostępu do mieszkań sąsiadów, bo pionu nie wymienia się na wysokości jednej kondygnacji.
Pion zabudowany na głucho zamienia drobną awarię w rozbiórkę. Rewizja to otwór z drzwiczkami w zabudowie pionu, przez który można dostać się do czyszczaka i do złączy. Żaden przepis nie każe wprost jej zrobić - obowiązek otworów rewizyjnych warunki techniczne stawiają przewodom spalinowym i wentylacji mechanicznej, nie zabudowie pionu. Ale skoro pion jest częścią wspólną, ustawa o własności lokali każe Ci wpuścić zarząd do mieszkania przy każdej awarii. Zabudowa bez rewizji nie zwalnia z tego obowiązku - tylko przenosi koszt rozebrania na Ciebie.
Jeden wyjątek jest twardy. Jeżeli w tej samej zabudowie biegnie rura gazowa, przepisy zabraniają zamknąć ją na głucho - na kondygnacjach nadziemnych wolno prowadzić ją w bruździe osłoniętej nieuszczelnionym ekranem albo wypełnionej łatwo usuwalną masą. Bruzd z rurami miedzianymi wypełniać w ogóle nie wolno.
Kiedy o to zapytać: przed wyceną, nie po niej. Rozpisaliśmy procedury zgód osobno w tekście o zgodach i zgłoszeniach przed remontem.
Instalacja elektryczna
W blokach wielkopłytowych instalacja elektryczna potrafi być aluminiowa, bez osobnego przewodu ochronnego i policzona pod obciążenie sprzed lat. Pomiar przed decyzją, ile z niej zostaje, opisujemy przy instalacjach elektrycznych.
W instalacjach z tamtego okresu żyły bywają aluminiowe, a przekroje dobrane pod zupełnie inne obciążenie niż dzisiejsze. Pralka, zmywarka, piekarnik i płyta indukcyjna w jednym mieszkaniu to obciążenie, którego instalacja aluminiowa w bloku nie przewidywała. Dziś warunki techniczne przesądzają to wprost: w instalacjach elektrycznych stosuje się przewody z żyłami wyłącznie z miedzi, jeżeli ich przekrój nie przekracza 10 mm² — a przekroje w mieszkaniu są znacznie mniejsze.
Pomiar istniejącej instalacji przed decyzją, ile z niej zostaje, jest tańszy niż wymiana wszystkiego na wszelki wypadek.
W układach z tamtych lat jedna żyła pełni jednocześnie funkcję ochronną i neutralną. Warunki techniczne każą dziś stosować w obwodach rozdzielczych i odbiorczych oddzielny przewód ochronny i neutralny, a bez tego nie ma sensownej ochrony przy gniazdach w łazience i w kuchni. Rzecz w tym, że rozporządzenie nie działa wstecz: samo stanie w mieszkaniu ze starym układem nie jest niezgodne z prawem. Zakaz działa w drugą stronę — przy przebudowie instalacji nie wolno starego układu odtworzyć.
Wtedy remont łazienki przestaje być remontem jednego pomieszczenia i wchodzi w całą instalację.
Wentylacja grawitacyjna pracuje dzięki różnicy temperatur - bez wentylatora. Przepisy wymagają zapewnienia dopływu powietrza przez urządzenia nawiewne w oknach, drzwiach balkonowych albo w innych miejscach przegród zewnętrznych. To szczególnie ważne po wymianie okien, bo znika nawiew, który dawniej szedł przez nieszczelności.
Bez nawiewników kratka przestaje ciągnąć, a wilgoć po prysznicu zostaje w łazience. W pomieszczeniu z piecykiem gazowym nie wolno zastosować mechanicznej wentylacji wyciągowej.
Wnoszenie i wywóz
W bloku do kosztu remontu dochodzi wnoszenie materiału i znoszenie gruzu, czyli rzeczy, których w domu jednorodzinnym nie ma. Potrafią dołożyć do rachunku więcej niż wybór płytki.
Winda ma wymiar. Długie płyty gipsowe, deska w całości, wanna i płyta grzewcza potrafią być dłuższe niż kabina. Wnoszenie materiału bez windy, klatką schodową na wysokie piętro, jest osobną pozycją w kosztorysie, a czasem jedynym sposobem. Wymiary kabiny ustalamy przed zamówieniem materiału, nie przy dostawie.
Gruz musi zjechać tą samą drogą. Kontener nie podjedzie pod drzwi na siódmym piętrze. Do kosztu wywozu dochodzi znoszenie, a zajęcie miejsca postojowego albo chodnika wymaga zgody zarządcy albo zarządcy drogi. Opisaliśmy to w tekście o gruzie po remoncie.
Godziny prac remontowych w bloku ustala wspólnota lub spółdzielnia. Skuwanie płytek i bruzdowanie mieszczą się zwykle w wyznaczonym oknie, a nie w dowolnym momencie dnia. Przy remoncie jednego pomieszczenia potrafi to wydłużyć prace o kilka dni, a taki zapas lepiej wpisać do harmonogramu niż tłumaczyć go potem sąsiadowi.
Skąd te liczby
Układ ścian, położenie pionu, stan instalacji i drogę wnoszenia materiału. Dopiero po tym powstaje kosztorys, bo każda z tych czterech rzeczy potrafi zmienić zakres prac.