RemontdomuTarnów

Kompleksowy remont starego domu wyceniany jest w kraju na 3 000–4 500 zł za metr powierzchni, co dla domu 100 m² daje 305 000–440 000 zł, a dla 150 m² od 425 000 do 620 000 zł. To dane ogólnopolskie i tak są opisane w cenniku wyżej. Osobno sprawdzalne są pojedyncze zakresy: wymiana więźby to 60–100 zł za metr robocizny i 80–130 zł materiału, a ocieplenie dachu wełną 45–70 zł robocizny plus 50–90 zł materiału. Za rozpiętością nie stoi chciwość wykonawców: chodzi o to, że „remont domu” oznacza wszystko od malowania po wymianę więźby. Kwotę podajemy po obejściu budynku z zewnątrz i od środka.

Remont starego domu zaczyna się od dachu i od wilgoci, nawet jeśli najbardziej przeszkadza kuchnia. Kolejność prac w domu wynika z tego, co czym zostanie zakryte: nowe pokrycie chroni wszystko, co powstanie niżej, a mokry mur nie przyjmie ocieplenia, bo system ETICS wymaga podłoża o wilgotności poniżej 4% masowo. Dopiero potem wchodzą instalacje, bo są kute w ścianach, następnie stolarka, ocieplenie ścian zewnętrznych i elewacja, a wykończenie wnętrz zamyka listę. Remont zaczęty od wnętrz wygląda na szybszy, tylko kończy się skuwaniem świeżych tynków pod nowe przewody.

Samo docieplenie budynku o wysokości do 12 metrów nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia. Typowy dom jednorodzinny mieści się w tym progu. Budynki powyżej 12 i nie wyższe niż 25 metrów wymagają zgłoszenia, a wyższe pozwolenia. Osobno traktuje się ingerencję w konstrukcję: wyburzenie ściany nośnej, przebudowa więźby czy nowy otwór w ścianie konstrukcyjnej wymagają projektu i opinii uprawnionego konstruktora niezależnie od wysokości budynku. Formalności sprawdzamy przed wyceną, żeby nie okazały się niespodzianką w połowie prac.

Uchwała antysmogowa dla województwa małopolskiego wyznacza inne terminy niż na Podkarpaciu. Kotły bezklasowe i poniżej klasy 3 miały zniknąć z użytku do 30 kwietnia 2024 roku — ten termin już minął. Kotły klasy 3 i 4 wolno eksploatować do końca 2026 roku, czyli w praktyce już za kilka miesięcy. Kocioł klasy 5 zainstalowany przed 1 lipca 2017 roku można używać bezterminowo. W praktyce remont domu ze starym kotłem w kotłowni jest też ostatnim rozsądnym terminem na wymianę źródła ciepła, bo taniej zrobić to razem z instalacją niż osobno rok później — a przy klasie 3 i 4 czasu zostało niewiele.

Warunki techniczne obowiązujące od 2021 roku wymagają dla ściany zewnętrznej współczynnika przenikania ciepła U nie większego niż 0,20 W/(m²·K), dla dachu 0,15, a dla podłogi na gruncie 0,30. Przy typowych materiałach oznacza to 20–24 cm izolacji na ścianie i około 30 cm na dachu, wyraźnie więcej niż pięć czy osiem centymetrów z pierwszej fali docieplania. Grubość dobrana na oko do tego, co zostało po sąsiedzie, kosztuje w robociźnie tyle samo, a różnicę widać dopiero na rachunku za ogrzewanie. Styropian jest tańszy i prostszy w obróbce, wełna mineralna paroprzepuszczalna i niepalna; wybór zależy od muru i od tego, czym dom jest ogrzewany.

Remont domu różni się od remontu mieszkania tym, że znikają w nim ograniczenia i znika pomoc. W domu nie ma zarządcy, który wyda zgodę na ingerencję w pion, ale nie ma też nikogo, kto naprawi dach nad Twoją głową ani wymieni instalację w częściach wspólnych, bo części wspólnych nie ma. Dochodzą całe zakresy nieobecne w bloku: pokrycie dachu, elewacja z ociepleniem, własne źródło ciepła, a często studnia, szambo albo przydomowa oczyszczalnia. Dlatego cena za metr kwadratowy nie przenosi się między mieszkaniem a domem, mimo że wykończenie wnętrz wygląda w obu wypadkach tak samo.

O wyborze między zbiornikiem bezodpływowym a przydomową oczyszczalnią decyduje dostęp do kanalizacji, wielkość działki i rodzaj gruntu. Jeśli w drodze jest sieć, przyłącze bywa w perspektywie kilku lat rozwiązaniem o najniższym koszcie łącznym, choć najdroższym na starcie. Zbiornik bezodpływowy jest prosty w montażu i kosztowny w eksploatacji, bo płaci się za każdy wywóz. Przydomowa oczyszczalnia kosztuje więcej na początku, wymaga miejsca na drenaż i gruntu, który przyjmie ścieki, a w zamian obniża koszt bieżący. Rozstrzygnięcie zapada przed remontem instalacji wewnętrznej, bo od niego zależy przebieg poziomów kanalizacji pod posadzką.

Prace zewnętrzne mają swoje okno pogodowe: klej, warstwa zbrojąca i tynk cienkowarstwowy wiążą w dodatnich temperaturach i nie znoszą deszczu w pierwszych godzinach po nałożeniu. Cennik miejski odnotowuje, że w szczycie sezonu, od kwietnia do września, ceny bywają wyższe o 8–15%, a realizacja ekspresowa oznacza dopłatę rzędu 20–30%. Poza sezonem wykonawcy są dostępniejsi, ale okno na roboty elewacyjne jest krótsze i bardziej zależne od pogody. Dnia wejścia na budowę nie obiecujemy, bo wyznacza go ekipa po obejrzeniu elewacji. Dwa terminy są za to nasze: kontakt w 2 godziny i wycena w 48 godzin od oględzin.

Cenniki podają jedną stawkę dla całego miasta i nie różnicują adresów, ale w wycenie konkretnej budowy różnica bywa widoczna. Powodem jest dojazd, brak miejsca na rusztowanie i na kontener oraz zajęcie pasa drogowego, a nie inny standard roboty. Ustawa o drogach publicznych ogranicza opłatę za nie do 10 zł za metr kwadratowy na dobę, a konkretną stawkę w tym limicie ustala gmina. Domów jednorodzinnych dotyczy to rzadziej, bo stoją głównie na obrzeżach. Tam problemem bywa raczej szerokość drogi dojazdowej i odległość między adresami, bo materiał na elewację jedzie na budowę paletami, nie w bagażniku.

W domu da się mieszkać w trakcie remontu częściej niż w mieszkaniu, ale na innych zasadach. Dom da się podzielić: prace idą kondygnacjami albo skrzydłami, a zaplecze i skład materiału mieszczą się w garażu, nie w kuchni. Trudne są dwa momenty. Pierwszy to wymiana źródła ciepła: dom zostaje wtedy bez ogrzewania i ciepłej wody, więc tego etapu nie planuje się na środek zimy. Drugi to dach zdjęty do więźby, kiedy budynek przez kilka dni jest zabezpieczony wyłącznie foliami. Na oględzinach mówimy wprost, które tygodnie będą najbardziej uciążliwe, żeby dało się je zaplanować.

Remont całego domu daje wielokrotnie więcej odpadów niż jedno pomieszczenie. Sam tynk zbity z elewacji to kilka kontenerów. Miejskie punkty selektywnej zbiórki przyjmują odpady budowlane z limitem 5 m³ rocznie na gospodarstwo domowe i wyłącznie od mieszkańców remontujących samodzielnie, więc gruz z prac prowadzonych przez ekipę i tak rozlicza się kontenerem albo odbiorem komercyjnym. Przy domu jest gdzie ten kontener postawić i nie trzeba występować o zajęcie pasa drogowego. To jedna z niewielu rzeczy prostszych niż w bloku. Przed podpisaniem umowy ustal, czy wywóz gruzu wchodzi w podaną cenę, czy stoi obok niej.

Remont domu z lat 70 zaczyna się od trzech rzeczy, których nie widać na pierwszy rzut oka: izolacji przeciwwilgociowej fundamentów, stanu instalacji i przekrojów przewodów. Domy z tego okresu stawiano przy innych wymaganiach cieplnych i przy innym obciążeniu elektrycznym, więc ocieplenie i wymiana instalacji idą razem, a nie osobno. Kolejność ma znaczenie finansowe: elewacja zrobiona przed wymianą okien to elewacja rozkuwana przy każdym ościeżu. Kolejność prac rozpisaliśmy w osobnym tekście o kolejności etapów.

Wilgoć w piwnicy starego domu ma jedno z trzech źródeł i każde leczy się inaczej. Podciąganie kapilarne z gruntu to brak lub zużycie izolacji poziomej w ścianie. Woda napierająca z zewnątrz to brak izolacji pionowej i drenażu przy ścianie fundamentowej. Kondensacja to ciepłe powietrze wpuszczone latem do zimnej piwnicy, czyli problem wentylacji, nie muru. Zanim ktokolwiek zaproponuje tynk renowacyjny, ustal, które to z tych trzech: osuszanie objawu bez usunięcia przyczyny wraca w tym samym miejscu po sezonie.

Usuwanie azbestu to nie jest praca ekipy remontowej. Demontaż eternitu z dachu czy elewacji prowadzi wykonawca przygotowany do prac z azbestem, po zgłoszeniu robót właściwemu organowi, a odpad jedzie na wyznaczone składowisko z kartą przekazania, nie do kontenera na gruz i nie do punktu zbiórki. Gminy prowadzą programy dofinansowania odbioru, więc zapytaj w urzędzie przed zleceniem prac. Reszta remontu może iść równolegle; azbest wypada z zakresu ekipy remontowej i wchodzi jako osobne zlecenie z własnym terminem.