Czy możemy liczyć odwiedziny?
Google Analytics uruchamiamy dopiero po Twojej zgodzie — bez niej nie zapisujemy żadnych plików cookies. Polityka prywatności
Poradnik
Remont mieszkania w granicach własnych czterech ścian nie wymaga zwykle ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia do urzędu, ale prace dotykające części wspólnych budynku wymagają zgody zarządcy. Te dwie sprawy mylą się ze sobą najczęściej. Przez tę pomyłkę ekipa potrafi utknąć na klatce w pierwszy poniedziałek.
Adresaci
Przy remoncie w budynku wielorodzinnym w grze są zarządca budynku, organ administracji architektoniczno-budowlanej i nadzór budowlany. Każdy z tych adresów odpowiada za co innego i żaden nie zastępuje pozostałych. W domu jednorodzinnym zarządcy nie ma, więc pierwszy adres odpada, a dwa kolejne zostają.
Zarządcą jest spółdzielnia, wspólnota albo administrator działający na jej zlecenie. Odpowiada za nieruchomość wspólną, czyli za wszystko, co nie należy wyłącznie do jednego lokalu: konstrukcję, piony, przewody wentylacyjne, elewację, klatkę, windę i teren wokół budynku. Wszystko, co jest w ścianie Twojego lokalu albo za nią, jest jego sprawą.
To jedyny adres, który odzywa się przy niemal każdym remoncie w bloku, także takim, którego żaden urząd nie chce oglądać.
Zgłoszenie robót budowlanych składa się w organie administracji architektoniczno-budowlanej, czyli tam, gdzie przyjmuje się zgłoszenia i wydaje pozwolenia na budowę. W Rzeszowie, jako mieście na prawach powiatu, organem tym jest Prezydent Miasta Rzeszowa, a dokumenty trzeba złożyć w Urzędzie Miasta Rzeszowa. Druki, w tym formularz PB-2 „Zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych”, leżą w miejskim BIP-ie.
Urząd interesuje się zakresem ruszającym konstrukcję albo instalację gazową. Wymiana okładzin, armatury i ceramiki nie trafia tu nigdy.
Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla Miasta Rzeszowa nie przyjmuje zgłoszeń remontu i nie wydaje zgód. Nadzór wkracza wtedy, gdy roboty wykonano bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia, najczęściej po zawiadomieniu od sąsiada lub zarządcy.
Do nadzoru budowlanego trafia się po fakcie, zwykle z postępowaniem legalizacyjnym w tle. Zgód się tam nie załatwia.
Procedura
Zgłoszenie składa się w urzędzie i milczenie urzędu otwiera drogę do prac, a zgoda pochodzi od zarządcy budynku i musi być wyrażona wprost. Nazw używa się wymiennie, choć działają odwrotnie. Cała różnica sprowadza się do tego, co oznacza cisza po drugiej stronie.
Okładziny, tynki, ścianki działowe wewnątrz mieszkania, biały montaż i instalacje w obrębie własnych czterech ścian to Twoja sprawa. Piony, kanały wentylacyjne, konstrukcja, elewacja i klatka schodowa należą do nieruchomości wspólnej, czyli decyduje o nich kto inny.
Jedno pismo z opisanym zakresem i pytaniami: co wymaga zgody, w jakich godzinach wolno hałasować, jak wygląda sprawa windy i gdzie może stanąć kontener. Odpowiedź na piśmie kończy większość późniejszych sporów. Ustna zgoda konserwatora spod bloku — żadnego.
Prawo budowlane w art. 29 ust. 4 zwalnia z pozwolenia i ze zgłoszenia remont oraz przebudowę budynku poza przegrodami zewnętrznymi i elementami konstrukcyjnymi. Wyjątek, o którym łatwo zapomnieć: instalacja gazowa jest z tej listy wyprowadzona, a jej instalowanie wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku wymaga zgłoszenia (art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d). To zgłoszenie idzie przy tym z projektem, który urząd stempluje po upływie terminu na sprzeciw.
Organ ma 21 dni od doręczenia zgłoszenia na wniesienie sprzeciwu w drodze decyzji. Jeśli tego nie zrobi, do robót można przystąpić. Urząd może też — z urzędu, a nie na wniosek — wydać przed upływem tego terminu zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, które od razu uprawnia do rozpoczęcia robót. Uwaga na jedno: jeśli organ postanowieniem nałoży obowiązek uzupełnienia zgłoszenia, bieg 21 dni zostaje przerwany i liczy się od nowa (art. 30 ust. 5, 5aa, 5c i 5d Prawa budowlanego).
Cisza urzędu znaczy co innego niż cisza zarządcy. Przy zgłoszeniu brak reakcji urzędu w terminie znaczy, że wolno zaczynać. U zarządcy jest odwrotnie: brak odpowiedzi to brak zgody, a nie zgoda milcząca. Jeżeli sprawa dotyczy nieruchomości wspólnej i wykracza poza zwykły zarząd, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, a nie sama decyzja zarządu — i to uchwała, która zgadza się na czynność i jednocześnie udziela zarządowi pełnomocnictwa. Tak stanowi art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, a otwarty katalog takich czynności jest w ust. 3; przy remoncie liczą się zwłaszcza zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i zgoda na jej przebudowę. Zebranie głosów pod uchwałą trwa, więc pytanie wysyła się na początku, a nie w tygodniu, w którym ekipa ma wejść.
Zawsze
Zarządcę pytamy zawsze, gdy prace dotykają konstrukcji, instalacji wspólnych i wentylacji albo tego, co widać z zewnątrz budynku. Pytamy przed wjazdem sprzętu, niezależnie od tego, co mówi sąsiad, który „zrobił u siebie tak samo”.
Ściana nośna to element przenoszący ciężar stropu i kondygnacji leżących wyżej, więc jej naruszenie dotyczy konstrukcji całego budynku, a nie samego mieszkania. Otwór w takiej ścianie, poszerzenie przejścia czy przewiert przez strop pod nową instalację wymagają ekspertyzy konstruktora i zgody zarządcy, a zakres bywa przebudową elementu konstrukcyjnego w rozumieniu Prawa budowlanego.
Grubość i wygląd tynku nie rozstrzygają niczego. Rozstrzyga rzut konstrukcyjny z dokumentacji budynku, po który idzie się do zarządcy. W blokach z prefabrykatów jest to szczególnie zdradliwe, o czym piszemy przy remoncie w wielkiej płycie.
Piony wodne, kanalizacyjne, gazowe i grzewcze oraz kanały wentylacyjne obsługują całą klatkę, więc błąd na jednym piętrze wychodzi u sąsiadów. Wpięcie okapu do kanału grawitacyjnego to nie drobiazg: warunki techniczne każą podłączyć okap kuchenny do odrębnego przewodu kominowego, a nie do tej samej kratki, która jest jedyną wentylacją kuchni. Osobno przepisy nie pozwalają mieszać w jednym pomieszczeniu wentylacji mechanicznej z grawitacyjną — wyjątkiem są klimatyzatory niepobierające powietrza zewnętrznego, czyli typowe splity, które kratki nie unieważniają.
Prosimy o opinię kominiarską, o którą zarządca i tak zwykle pyta. W pomieszczeniu z piecykiem gazowym o otwartej komorze spalania i grawitacyjnym odprowadzeniem spalin mechanicznej wentylacji wyciągowej przepisy zabraniają wprost, tak samo jak indywidualnego wentylatora tam, gdzie jest wlot do przewodu spalinowego. Odwrócony ciąg przy urządzeniu gazowym jest zagrożeniem dla życia, a nie usterką do zgłoszenia w reklamacji.
Klimatyzator na ścianie, zmiana podziału lub koloru okien, zabudowa balkonu, nowy wylot przez ścianę zewnętrzną. Elewacja jest częścią wspólną, więc decyduje o niej wspólnota albo spółdzielnia, a właściciel lokalu nie ma tu głosu rozstrzygającego.
Zgoda wydana sąsiadowi nie rozciąga się na Twój adres, bo dotyczy konkretnej sprawy i konkretnego lokalu.
A czego zwykle nie trzeba zgłaszać nigdzie. Wymiana okładzin, ceramiki, armatury i drzwi wewnętrznych, gładzie, malowanie, podłogi, sufity podwieszane i przeróbki elektryki w obrębie lokalu mieszczą się w granicach mieszkania. Podobnie ścianki działowe: Główny Urząd Nadzoru Budowlanego w interpretacji z 18 lutego 2025 r., ogłoszonej w cyklu „Ciekawe interpretacje GUNB”, przyjął, że postawienie, wyburzenie albo zmiana układu ścian działowych w obrębie wydzielonego lokalu mieszkalnego w budynku oddanym do użytkowania nie jest w ogóle robotą budowlaną w rozumieniu ustawy. Urząd sam zawęził to jednak czterema warunkami: ściana ma być nienośna, ma stać wewnątrz lokalu, prace nie mogą ingerować w lokal sąsiedni ani w część wspólną i nie mogą prowadzić do wydzielenia ani połączenia lokali — przy dzieleniu mieszkań w grę wchodzi już zmiana sposobu użytkowania. Interpretacja urzędu nie jest źródłem prawa, więc przy jakiejkolwiek wątpliwości co do roli ściany i tak pytamy konstruktora.
Rzeszów
Przepisy budowlane są w całym kraju te same, więc różnicę robi konkretny budynek: jego regulamin porządku domowego i to, co da się postawić przed klatką. Pod każdym rzeszowskim adresem sprawdzamy to samo, punkt po punkcie.
Polskie prawo nie definiuje ciszy nocnej i nie podaje jej godzin. Art. 51 Kodeksu wykroczeń mówi o zakłóceniu spoczynku nocnego, ale ram czasowych nie wyznacza. Wiążące pod konkretnym adresem są godziny z regulaminu porządku domowego spółdzielni albo z uchwały wspólnoty. Ten dokument czytamy, zanim zaczniemy kuć, wiercić i ciąć płytki.
Kabinę windy mierzymy przed zakupem materiału, nie w dniu dostawy. Regulaminy części budynków każą zabezpieczyć windę i wyznaczają okno godzinowe na transport materiału. Gdy winda odpada, bo jest za krótka albo wyłączona z transportu budowlanego, format płyt i okładzin dobiera się pod klatkę schodową.
Pojemnik postawiony poza terenem posesji zajmuje pas drogowy, więc wymaga osobnego zezwolenia od zarządcy drogi, a nie ustalenia z administracją budynku. Kto wydaje takie zezwolenie w Rzeszowie i z czym się ono wiąże, rozpisaliśmy w poradniku o gruzie po remoncie. Tu liczy się jedno: wniosek idzie przed podstawieniem kontenera.
Jeśli kontener staje na terenie osiedla, miejsce uzgadnia się z zarządcą, a nie z drogowcami. Tak samo wygląda zajęcie klatki na czas rozładunku oraz zabezpieczenie schodów i drzwi wejściowych, którego regulaminy rzeszowskich bloków zwykle wymagają wprost.
Zakres
Opisane zasady obowiązują przy każdym remoncie w budynku wielorodzinnym. Poniższe zakresy dokładają do listy coś swojego.
Łazienka jest najczęstszym punktem spornym z zarządcą, bo granica między odtworzeniem stanu poprzedniego a ingerencją w instalację wspólną biegnie dokładnie przez pion. Gdzie ta granica leży i jak daleko realnie da się przesunąć miskę WC, opisaliśmy przy remoncie łazienki.
Kuchnia dokłada wątek, którego nie ma nigdzie indziej: przesunięcie kuchenki albo przeróbka podejścia gazowego to praca na instalacji gazowej, a tę Prawo budowlane wyjmuje spod zwolnienia i każe zgłosić. Zakres prac stoi przy remoncie kuchni.
Mieszkanie od dewelopera nie ma jeszcze spółdzielni ani wspólnoty z historią, ma za to regulamin inwestycji. Godziny prac, zasady korzystania z windy i odbiór odpadów są w nim opisane często drobiazgowo. Co z tego wynika dla harmonogramu, rozpisaliśmy przy wykończeniu pod klucz.
Dom jednorodzinny zdejmuje z głowy zarządcę, ale wraca z urzędem: przebudowa przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych budynku mieszkalnego jednorodzinnego wymaga zgłoszenia, o ile nie zwiększa obszaru oddziaływania poza działkę, na której budynek stoi (art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego). W bloku ta sama robota idzie inną drogą — ścieżka zgłoszeniowa dotyczy tylko domów jednorodzinnych, co rozpisaliśmy przy remoncie w wielkiej płycie. Zakres prac znajdziesz przy remoncie domu.
Skąd te liczby
Na oględzinach przechodzimy zakres punkt po punkcie i zaznaczamy, co dotyka części wspólnych. W kosztorysie spisujemy, kto składa które pismo, Ty czy my, żeby nie okazało się to w dniu wejścia ekipy.