Poradnik
Trzy oferty na to samo mieszkanie potrafią różnić się dwukrotnie i wszystkie trzy mogą być uczciwe. Różnica prawie nigdy nie siedzi w stawce za metr — siedzi w tym, czego w tabeli nie ma.
Punkt wyjścia
Najczęstszy sposób porównywania ofert jest jednocześnie najmniej użyteczny. Zanim porównasz dwie liczby, sprawdź, czy opisują to samo.
Stawka „za metr" może odnosić się do powierzchni podłogi mieszkania, do powierzchni obrabianych ścian albo do metra bieżącego zabudowy. W łazience różnica między metrażem podłogi a metrażem ścian z okładziną bywa kilkukrotna.
Poproś o powierzchnię przyjętą do wyceny, a nie o samą stawkę. Bez niej porównujesz liczby wyrażone w różnych jednostkach.
Ta sama praca podana jako sama robocizna i jako komplet z materiałem to dwie zupełnie różne kwoty. Przy pracach materiałochłonnych — wylewki, tynki, płytki — materiał bywa większą częścią rachunku niż praca, więc pominięcie tego rozróżnienia przewraca całe porównanie.
Oferta bez tego rozróżnienia jest nieporównywalna z żadną inną. To pierwsze pytanie, nie ostatnie.
Na remont lokalu mieszkalnego stosuje się zwykle obniżoną stawkę VAT, ale zakres, w jakim wolno ją zastosować, zależy od rodzaju budynku i powierzchni. Wykonawca zwolniony z VAT poda kwotę bez podatku i to też jest poprawne.
Zestawiając oferty, sprowadź je do jednej postaci. Dwie kwoty, z których jedna jest netto, różnią się o podatek, a nie o jakość.
Czytanie tabeli
Co powinna zawierać wycena remontu i co cena za metr obejmuje, rozstrzyga się właśnie tutaj. To nie są rzeczy, które ktoś ukrywa, tylko takie, o których łatwo nie pomyśleć przy wycenie — i które potem dochodzą jako „no ale tego nie było w zakresie".
Skucie starej okładziny, zmycie farby klejowej, gruntowanie, wyrównanie. Przy remoncie starego mieszkania to bywa większa pozycja niż praca, dla której się je robi. Oferta, która zaczyna się od układania płytek, milcząco zakłada, że podłoże jest gotowe.
Kontener, dojazd, opłata za przyjęcie odpadu i ewentualne zajęcie pasa drogowego. Rozpisaliśmy to osobno w tekście o gruzie po remoncie — łącznie z tym, dlaczego punkt selektywnej zbiórki nie przyjmie odpadów od firmy.
Materiał trzeba wnieść, a resztę mieszkania osłonić. Czwarte piętro bez windy i winda, w której nie mieści się wanna, to dwie różne pozycje w tej samej rubryce. Przy remoncie jednego pomieszczenia dochodzi zabezpieczenie ciągów komunikacyjnych.
Bruzdowanie, zamurowanie, poprawka tynku po elektryku i hydrauliku. Same punkty bywają wycenione, a robota wokół nich nie — mimo że to ona zajmuje więcej czasu.
Pył z szlifowania gładzi osiada wszędzie i schodzi w kilku przejściach. Ustal, czy w cenie jest sprzątanie robocze, czy doprowadzenie mieszkania do stanu, w którym można się wprowadzić — to dwie różne usługi.
Widełki
Dlaczego wyceny remontu tak się różnią między firmami, widać dopiero po rozbiciu na pozycje. Widełki cenowe w kosztorysie nie są asekuracją — pokazują, w którym miejscu wykonawca spodziewa się niespodzianki.
Stan podłoża pod płytką, przekroje przewodów w ścianie, wilgoć za zabudową — tego nie widać przed rozbiórką. Wykonawca, który podaje jedną kwotę przed odkryciem, albo zawyżył ją o zapas na ryzyko, albo przyjdzie po aneks do umowy remontowej.
Szerokie widełki przy jednej pozycji i wąskie przy pozostałych to informacja, nie niechlujstwo: dokładnie tam wykonawca spodziewa się niespodzianki. Warto zapytać, co przesunęłoby tę pozycję do górnej granicy.
„Ile kosztuje remont domu 100 m²" ma tyle samo sensownych odpowiedzi, ile jest domów stumetrowych. Zestawienia rynkowe są dobrym punktem odniesienia dla pojedynczych prac i złym dla całości — bo całość jest sumą decyzji, których jeszcze nie podjąłeś.
Pytania
Nie są to pytania podchwytliwe. Wykonawca, który pracuje uczciwie, odpowie na nie od ręki — i po tych czterech odpowiedziach oferty stają się porównywalne.
„Jaką powierzchnię przyjęliście do wyceny?" Jedna liczba, po której wszystko inne daje się przeliczyć.
„Co jest w cenie, a co dochodzi osobno?" Pytanie o pięć pozycji z listy wyżej. Odpowiedź „wszystko w cenie" wymaga dopytania, bo wywóz gruzu i materiał zawsze mają swój koszt.
„Co przesunie tę pozycję do górnej granicy?" Odpowiedź pokazuje, czy wykonawca w ogóle przewidział ryzyko, czy tylko rozszerzył widełki na wszelki wypadek.
„Jak wygląda rozliczenie i przy jakich etapach?" Zaliczka, płatności etapowe i termin płatności końcowej powinny być ustalone przed pierwszym dniem prac, a nie w trakcie.
Na oględzinach spisujemy zakres pozycja po pozycji i pokazujemy, gdzie widełki się rozchodzą i dlaczego. Wycenę dostajesz na piśmie.