Czy możemy liczyć odwiedziny?
Google Analytics uruchamiamy dopiero po Twojej zgodzie — bez niej nie zapisujemy żadnych plików cookies. Polityka prywatności
Poradnik
Wycenę remontu czyta się od zakresu, a nie od kwoty na dole: dopiero lista pozycji mówi, za co płacisz. Trzy oferty na to samo mieszkanie potrafią różnić się dwukrotnie i każda z nich może być uczciwa. Różnicy prawie nigdy nie widać w stawce za metr, bo powstaje tam, gdzie tabela milczy.
Punkt wyjścia
Stawka za metr obejmuje tyle, ile zawiera stojący obok niej kosztorys, czyli spis pozycji z ilościami i cenami jednostkowymi. Oferty zestawia się zwykle po samej stawce i z takiego zestawienia niewiele wynika. Zanim porównasz dwie liczby, sprawdź, czy opisują to samo.
Stawka „za metr” może odnosić się do powierzchni podłogi mieszkania, do powierzchni obrabianych ścian albo do metra bieżącego zabudowy. W łazience różnica między metrażem podłogi a metrażem ścian z okładziną potrafi być kilkukrotna, bo płytka wchodzi wysoko na ściany.
Poproś o powierzchnię przyjętą do wyceny. Bez tego dwie stawki są liczbami w różnych jednostkach.
Robocizna to sama praca ekipy, bez ceny materiału, który przy niej idzie. Ta sama pozycja podana jako robocizna i jako komplet z materiałem to dwie zupełnie różne kwoty. Przy wylewkach, tynkach czy płytkach materiał bywa większą częścią rachunku niż wykonanie, więc pominięcie tego rozróżnienia przewraca całe porównanie.
Oferta bez tego rozróżnienia jest nieporównywalna z żadną inną. Pytaj o to na początku rozmowy.
Na remont lokalu mieszkalnego stosuje się zwykle obniżoną stawkę VAT, ale zakres, w jakim wolno ją zastosować, zależy od rodzaju budynku i powierzchni. Ustawa nazywa to budownictwem objętym społecznym programem mieszkaniowym i stawia dwie granice: 150 m² dla lokalu mieszkalnego i 300 m² dla domu jednorodzinnego. Powyżej nich stawka obniżona nie znika, tylko obejmuje część kwoty odpowiadającą udziałowi powierzchni mieszczącej się w limicie — więc jedna oferta potrafi mieć w środku dwie stawki naraz. Wykonawca zwolniony podmiotowo z VAT poda kwotę bez podatku i to też jest poprawne.
Zestawiając oferty, sprowadź wszystkie do jednej postaci. Dwie kwoty, z których jedna jest netto, różnią się o podatek, nie o jakość. Warto przy tym wiedzieć, że w rozumieniu ustawy o cenach „cena” to kwota z podatkiem, a przy umowie z konsumentem wykonawca ma obowiązek podać łączną cenę wraz z podatkami. Oferta opisana jako „cena” i policzona netto jest więc co najmniej myląca.
Czytanie tabeli
Ukryte koszty remontu to najczęściej te same pozycje, które wypadają z tabeli: przygotowanie podłoża, wywóz gruzu, wniesienie i zabezpieczenie, prace towarzyszące instalacjom oraz sprzątanie po pracach. Częściej wykonawca po prostu nie myśli o tych pozycjach przy wycenie, a potem dochodzą jako „no ale tego nie było w zakresie”, kiedy ekipa stoi już w mieszkaniu.
Skucie starej okładziny, zmycie farby klejowej, gruntowanie, wyrównanie. Przy remoncie starego mieszkania to bywa większa pozycja niż praca, po którym się je robi. Jeśli oferta zaczyna się od układania płytek, zapytaj, co przyjęto o stanie podłoża.
Kontener, dojazd, opłata za przyjęcie odpadu i ewentualne zajęcie pasa drogowego. Rozpisaliśmy to osobno w tekście o gruzie po remoncie, łącznie z tym, dlaczego punkt selektywnej zbiórki nie przyjmie odpadów od firmy.
Materiał trzeba wnieść, a resztę mieszkania osłonić. Czwarte piętro bez windy i winda, w której nie mieści się wanna, to dwie różne pozycje w tej samej rubryce. Przy remoncie mieszkania w Rzeszowie prowadzonym pokój po pokoju dochodzi jeszcze zabezpieczenie ciągów komunikacyjnych.
Bruzdowanie, zamurowanie, poprawka tynku po elektryku i hydrauliku. Punkty instalacyjne są wyceniane osobno, ale prace towarzyszące (bruzdowanie, tynkowanie) często pomija się, choć to one zabierają więcej czasu.
Pył z szlifowania gładzi osiada wszędzie i schodzi w kilku przejściach. Ustal, czy w cenie jest sprzątanie robocze, czy doprowadzenie mieszkania do stanu, w którym można się wprowadzić. Nazwa jest ta sama, zakres zupełnie inny.
Widełki
Widełki cenowe w kosztorysie to podana z góry rozpiętość między ceną minimalną a maksymalną danej pozycji. Uczciwa wycena podaje je tam, gdzie zakresu nie widać przed rozbiórką. Dlaczego wyceny remontu tak się różnią między firmami, widać dopiero po rozbiciu oferty na pozycje.
Stanu podłoża pod płytką ani przekrojów przewodów w ścianie nie widać przed rozbiórką. Wilgoci za zabudową też nie. Wykonawca, który podaje jedną kwotę przed odkryciem, albo zawyżył ją o zapas na ryzyko, albo przyjdzie po aneks do umowy remontowej.
Szerokie widełki przy jednej pozycji i wąskie przy pozostałych coś znaczą — dokładnie tam wykonawca spodziewa się niespodzianki. Zapytaj, co przesunęłoby tę pozycję do górnej granicy.
„Ile kosztuje remont domu 100 m²” ma tyle samo sensownych odpowiedzi, ile jest domów stumetrowych. Do pojedynczych prac zestawienia rynkowe nadają się nieźle. Do całości nie, bo całość jest sumą decyzji, których jeszcze nie podjąłeś, łącznie z doborem okładziny opisanym w tekście o tym, jaka płytka gdzie się sprawdza.
Pytania
Żadne z tych pytań nie jest podchwytliwe. Wykonawca, który pracuje uczciwie, odpowie na nie od ręki, a oferty stają się wtedy porównywalne.
„Jaką powierzchnię przyjęliście do wyceny?” Jedna liczba, po której wszystko inne daje się przeliczyć.
„Co jest w cenie, a co dochodzi osobno?” Pytanie o pozycje wymienione w poprzedniej sekcji. Jeśli usłyszysz „wszystko w cenie”, dopytaj dalej - wywóz gruzu i materiał zawsze mają swój koszt.
„Co przesunie tę pozycję do górnej granicy?” Odpowiedź pokazuje, czy wykonawca w ogóle przewidział ryzyko, czy tylko rozszerzył widełki na wszelki wypadek.
„Jak wygląda rozliczenie i przy jakich etapach?” Zaliczka, płatności etapowe i termin płatności końcowej powinny być ustalone przed pierwszym dniem prac, a nie w trakcie.
Pytania
Tak. Umowa podpisana na oględzinach jest umową zawartą poza lokalem przedsiębiorstwa, a konsument ma na odstąpienie od niej czternaście dni, bez podawania przyczyny. Przy wizycie nieumówionej termin wynosi trzydzieści dni. Wykonawca ma przy tym obowiązek wydać dokument umowy albo potwierdzenie jej zawarcia na papierze lub, za Twoją zgodą, na innym trwałym nośniku. Jeżeli chcesz, żeby prace ruszyły przed upływem terminu na odstąpienie, wykonawca musi wziąć od Ciebie wyraźne żądanie na trwałym nośniku — a po pełnym wykonaniu usługi prawo odstąpienia gaśnie. Do końca 2022 roku roboty budowlane i remontowe były spod ustawy o prawach konsumenta wyłączone; to wyłączenie zostało uchylone, więc starsze poradniki mówiące inaczej są nieaktualne.
Żaden przepis nie wyznacza tu ani kwoty, ani procentu, więc jedyną granicą jest umowa. Sensowna zaliczka pokrywa materiał potrzebny do pierwszego etapu i nic ponad to, a kolejne płatności są przypisane do etapów faktycznie odebranych, nie do dat w kalendarzu. Zasada, która chroni najskuteczniej, jest jedna: nie płaci się z góry za pracę, której jeszcze nie widać. Rozpisany harmonogram płatności jest przy tym lepszym sygnałem o wykonawcy niż sama wysokość pierwszej wpłaty.
Nie jednostronnie. Zmiana uzgodnionego wynagrodzenia wymaga zgody obu stron, czyli aneksu do umowy. Co innego zakres: jeżeli po rozbiórce wychodzi robota, której w umowie nie było, to nie jest podwyżka ceny, tylko nowa pozycja — i wtedy ustala się ją tak samo jak resztę, przed jej wykonaniem, a nie na fakturze. Dlatego uczciwa wycena podaje widełki tam, gdzie zakresu nie widać, i mówi wprost, co przesunie pozycję do górnej granicy.
Skąd te liczby
Na oględzinach spisujemy zakres pozycja po pozycji i pokazujemy, gdzie widełki się rozchodzą i dlaczego. Wycenę dostajesz na piśmie.